Решение о строительстве собственного семейного очага принято, и большая история возведения вашего дома начинается. Отправной точкой в этом становится выбор земельного участка. Именно так! Нет никакого смысла бороздить просторы интернета в поисках проекта дома мечты, если вы не знаете рельефа будущего участка, характера грунта, уровня грунтовых вод и массы других важнейших вещей. Любой проект привязывается к конкретной местности.
Для начала определитесь с желаемым месторасположением вашего участка — хотите ли вы жить в черте города, в прилегающих или отдаленных районах. От этого будет зависеть, как минимум, стоимость участка.
Как и при любой другой покупке, не стоит обольщаться заведомо низкой ценой. С большой вероятностью это говорит о проблемных сторонах участка, чем о стечении обстоятельств в жизни честного продавца, вынужденного продавать добротную землю «за копейки». Возможно, речь идет о сложностях в оформлении права собственности, о каких-либо ограничениях в плане застройки или при прокладке коммуникаций, о непригодном грунте и т.д.
ИНФРАСТРУКТУРА
При покупке земли вдали от города, во главу угла ставится вопрос наличия подъездных путей к нему и качество дорог. Если в период строительства они обеспечивают уверенность в доступности участка для тяжелой строительной техники, то в дальнейшем у вас должна быть возможность беспрепятственно добираться до города, медпункта, магазинов и т.д. И как раз о близости расположения благ цивилизации нужно знать заранее, поскольку даже садовый домик, предназначенный для сезонного проживания, в любой момент может преобразиться в качественно отстроенный загородный дом для круглогодичного проживания.
Оценивая экологическую обстановку в округе нужно узнать — имеются ли в прилегающих районах заводы, производящие выбросы, и доходят ли они до участка (через водоемы или принесенные ветром). И уже делом личных предпочтений можно считать природные условия — близость водоемов, лесов, рельеф прилегающих территорий.
ГЕОЛОГИЯ
Важнейшими характеристиками земельного участка являются глубина залегания грунтовых вод и тип грунта, который оказывает непосредственное влияние на выбор фундамента. Именно они являются теми самыми «подводными камнями», которые могут сыграть как в пользу выбора данного участка, так и заставят отказаться от, казалось бы, идеального варианта.
Допустим, при близком залегании грунтовых вод просто нет смысла строить дом с обустроенным функциональным подвалом. С другой стороны, близость грунтовых вод может упростить задачу орошения огорода. Построить дом, как утверждают профессионалы, можно на любом участке, но насколько это целесообразно, переплачивать в разы, нужно смотреть на конкретных примерах.
Помощь в проведении исследований оказывают специализирующиеся на данных работах компании посредством геологической экспертизы.
КОММУНИКАЦИИ
Даже па этапе строительства, не говоря уж о постоянном проживании в готовом доме, на участке должны присутствовать вода, электричество и канализация. Потому следует определиться с доступностью коммуникаций или планами на их проведение в ближайшее время. Допустим, если в течение года невозможно подключиться к коллективному водопроводу, то принимается решение об организации собственной скважины. То же касается и канализации — подключаться к централизованной или обустраивать индивидуальный септик.
С электричеством ситуация сложнее. Даже если невдалеке от участка расположена электроподстанция, нередко выделяемой мощности бывает недостаточно, особенно с учетом растущего количества электроприборов в современных домах. Здесь можно говорить о следующих вариантах выхода из ситуации: экономия на электропотреблении, получение разрешения на дополнительную мощность, альтернативные способы (солнечные батареи, ветрогенераторы и т.д.) или же портативные электрогенераторы (дизельные или бензиновые).
МЕЖЕВАНИЕ УЧАСТКА
Проведена ли процедура межевания, то есть, определены ли границы участка, необходимо выяснять на начальном этапе обсуждения участка. Если нет, то границы не задокументированы и могут быть оспорены.
Процедура межевания проводится землеустроительными компаниями, которые имеют лицензию на проведение подобных работ. Заключая договор, вы должны уже иметь свидетельство о праве собственности на конкретный участок земли, а также данные из кадастровой палаты.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ
Каждый участок должен быть зарегистрирован в государственном земельном кадастре. Выданная Кадастровой палатой выписка содержит координаты и его план.
Кроме того, земельный участок имеет совершенно определенный статус и назначение. Он может быть частью садового товарищества и входить в состав его земель или же иметь статус земли сельскохозяйственного назначения. Па последних, кстати, строительство жилья не разрешается. Процедура изменения назначения участка довольно дорогостоящая и сложная, поэтому при необходимости ее лучше сразу закладывать в смету и заручаться помощью специалистов.
Выходит, если вы планируете строить дом и жить на участке, то выбирать нужно землю категории «под ИЖС» («для дачного строительства). Также участок не должен располагаться на территории санитарно-защитных или водоохранных зон.
Приобретая землю, уже находящуюся в собственности, с прежнего хозяина т ребуется получить следующий пакет документов:
• Кадастровый паспорт, где прописан план участка, его статус и границы. Кроме того, зная номер земли, есть возможность ознакомиться с его данными на портале Росреестра.
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство, договор купли-продажи. дарения и др.), а также выписку из ЕГРП. Так вы сможете оценить «чистоту» земли, узнать историю участка и особенности его оформления в собственность.
• Справки об отсутствии долгов от налоговой службы (или от дачного товарищества).
ПРОЕКТ
Вариант, при котором изначально выбирается или разрабатывается проект дома, а потом именно под него приобретается земельный участок, встречается крайне редко.
Имеет ли место быть подобный план действий?
